Chi acquista un immobile in un condominio deve mettere in conto un possibile costo aggiuntivo: quello per le spese condominiali eventualmente non saldate dal venditore, sia per l’anno in cui viene sottoscritto l’atto di  compravendita, sia per anno precedente. Questo avviene per la responsabilità solidale che li lega, e la cosa vale anche per gli immobili acquisiti in asta giudiziaria. Ad “avvertire” i potenziali acquirenti di un possibile pericolo che molti ignorano è Vincenzo Vecchio, responsabile del Centro studi nazionale di Appc, l’associazione dei piccoli proprietari di case che fornisce ailettori di casavuoisapere.it una serie di preziosi consigli. 

Controllate i dati contabili, eventuali opere straordinari, vertenze giudiziarie…

“Chi acquista può tutelarsi facendosi dare dall’amministratore condominiale una dichiarazione da cui risultino i dati contabili  dell’unità immobiliare, eventuali opere straordinarie in corso o solo deliberate ed eventuali vertenze giudiziarie. Inoltre sarebbe consigliabile visionare (o, meglio, far visionare a un esperto) i verbali  degli ultimi 5 anni e una copia del regolamento, in particolare di quello notarile, verificando il rispetto dell’eventuale convenzione urbanistica.

Attenzione a chi vi assicura che vi “solleverà” dall’obbligo di rispondere delle spese condominiali

E, ancora, va ricordato che un eventuale accordo in base al quale il subentrante venisse “sollevato” dal venditore dall’obbligo di rispondere delle spese condominiali non vale nei confronti del condominio. Attenzione anche ai debiti degli altri condomini, perché se sono elevati e si hanno impianti comuni (riscaldamento, acqua, ascensore…) si rischia la sospensione dei servizi”. “Ma c’è  anche un altro onere a carico del condomino che ha ceduto il diritto di proprietà (o costituito a favore di altri soggetti dei diritti reali minori , come usufrutto, uso, abitazione ecc.) sull’unità immobiliare facente parte del condominio e che decorre  per i trasferimenti successivi al 18/06/13, mentre nessun obbligo è previsto per  gli atti stipulati in precedenza: l’articolo 63 delle disposizioni attuative al comma 5, così come modificato dalla  legge 220/12, ovvero la Riforma del condominio, dispone  infatti che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Quello che valeva in passato oggi non vale più

Una novità destinata a stravolgere le vecchie abitudini.  “In caso di cessione del diritto reale”, spiega Vincenzo Vecchio, “non è più sufficiente che il cedente, come in passato, effettui una semplice comunicazione di tale circostanza all’amministratore, informazione che, prima della riforma, veniva data normalmente senza particolari formalità. Spesso l’informazione veniva effettuata con comunicazione scritta firmata da cedente e cessionario, indicando  la data della variazione e il titolo che l’aveva determinata, magari fornendo gli estremi dell’atto: decorrevano dalla data del trasferimento del diritto gli obblighi condominiali ma solo a carico del subentrante, salvo la responsabilità solidale di entrambi per le spese in corso e quelle dell’esercizio precedente. Da quando è entrata in vigore della riforma condominiale (la legge 220/12) il cedente per essere liberato da obblighi di solidarietà per le spese condominiali successive alla cessione deve invece inviare all’amministratore la copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto. L’articolo 63 è inderogabile e pertanto non è possibile per i condomini deliberare che l’effetto della proroga della responsabilità cessi con la semplice consegna all’amministratore di una fotocopia dell’atto di trasferimento del bene o con altra idonea forma di notifica. Le norme dichiarate inderogabili, in modo esplicito, e riferite al condominio, sono quelle indicate nell’ultimo comma dell’articolo 1138 del Codice civile  e nell’articolo 72 delle disposizioni di attuazione”.  Il risultato? “Si è introdotto un nuovo onere inutile, costoso e senza reali benefici, ma dalle conseguenze pesanti in caso di inadempienza: la solidarietà totale per tutte le spese condominiali successive all’atto del trasferimento, spese che negli anni a seguire possono assumere importi elevatissimi”.